Das Finanzamt unterscheidet bei der energetischen Sanierung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen (siehe Kasten „Renovierung möglichst sofort absetzen“). Falls das Haus oder die Wohnung nach der Modernisierung eine deutlich bessere Ausstattung aufweisen, handelt es sich um Herstellungskosten. Das ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 52/02) der Fall, wenn der Eigentümer mindestens drei grundlegende Renovierungen in den Bereichen Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen oder Austausch der Fenster in Auftrag gibt. „Solche Herstellungskosten sind wie das Gebäude selbst abzuschreiben“, erklärt Andreas Munk, Steuerberater und Leiter der Kanzlei Ecovis in Memmingen. Der Steuerspareffekt wirkt sich also nur langfristig über die Restlaufzeit der Abschreibung aus.

Anders beim Erhaltungsaufwand: Darunter fallen die laufende Instandhaltung der Immobilie sowie einfache Modernisierungen – wie etwa der Austausch des Heizkessels. Auch Arbeiten an der Fassade, beispielsweise eine neue Dämmung, zählen dazu. Die Aufwendungen kann der Immobilieneigentümer in voller Höhe als Werbungskosten bei den Mieteinkünften geltend machen. Vermieter schalten damit den Turbo zu, der ihnen schon jetzt eine Steuererstattung beschert, während Berlin mit der Reform weiter zögert.